大家好，我是单敏。
一个在广州帮忙解决买房和贷款难题的家伙。
欢迎新朋友了解我：自我介绍
上一篇文章：
只要不跪下，你炒房就不会死！！！
上一篇，主要是聊下如果你之前买房时候选房选错了。那要如何调整心态，要如何应对自己的失误。
聊聊房产投资，为投资者和自住者提供更好的买房思路。
01
草莽炒房怎么死的
说炒房客，在大家印象里就是一群高杠杆高风险，最近一年噶了不少的家伙。
但实际上噶了的，基本就是两种人。
一种叫作一刀流，也就是基本不管自己现金流情况，就赌3-6个月内暴涨。
整个投资规划叫作，没有规划，完全就靠胆子大。
一种就是耳根软，这种人基本上都是死在，听信政府的大饼。
因为板块都很次新，所以很有话题很有炒作的点，也就导致到板块溢价超级高。
可是所有的规划都过于远期，在市场景气的时候，故事可以继续，但在市场寒冬期，故事失去吸引力，泡沫破碎。
整个板块崩40-45%，把该埋的都埋了进去。
这期间如果做的是按揭的话，问题倒不大，因为按揭没有需要按照评估价回调需要补钱进去的。
如果是经营贷的话，就要分两种情况。一种是做的比较专业，没有明显瑕疵的，这时跌价了，虽然银行也会试探性的做回访想要让你还点进去降低下风险。
但因为没有明显瑕疵，特别是很多时候，有比较强的居间人帮你做的，这时都会给点面子，沟通一下，这事就算了。保持继续还款就好。
怕是怕，遇到没责任心的居间人。又或者有些人贪便宜，在处理贷款的时候，就想自己省钱，然后不知道整个贷款流程中有哪些环节需要规避什么。
结果很多地方犯了不该犯的“低级错误”，结果遇到审查严格的年份。变成了杀来敬候的那只鸡。
当年被抽贷的，基本也都是同样性质的。
居间人（其实就是中介）一直是整一个投资里面极其重要的一环，专业和不专业，不单单只是在办贷款前和办理中能不能争取到更好方案的关键。还有就是过后发生什么事，比如政策变动或者审查抓紧之类事故的，都能有个自己人帮忙处理和做好规避。
居间人这行，首先能力强能办事的人很少，还有就是和居间打配合银行经办也是一样。经办里面人实诚、有能力能办事也很少。
不像有些不懂行的人觉得，这事找谁都一样。不懂行的办贷款，很多时候很容易遇到喜欢“车大炮”的居间人和经办。牛逼先吹出去，结果交付打折。
这行走到现在，基本上走过很多轮互相筛选，慢慢的已经形成小圈子。
有能力办事的经办慢慢的只接有能力的居间的单子，因为这些居间能帮他把客户各方面的资料和情况都做好梳理，该提供支持的支持。所有的东西都整理的条理极其清晰。
剩下的就是有哪些难点需要经办去处理要交代清楚，他就只需要攻克他的专属区域。
大家合作效率极高且轻松。
圈子外的单子很难插进去。好经办一直都是稀缺资源。
也就如果前期是这些人帮你做的单，就算这次你被干了个大回调，其实问题也不大。继续保持还款就好。
最好的情况也是从一开始就不要去选这种板块。
但如果选了，而且当时你还用了经营贷，那有个好居间人帮你用好经办把你的单子做了，最起码能保个不出事。
虽然我就是做这行的，但我主场在广州，不一定在你的城市。
所以最好能找个自己相熟的人去推荐会好一点。如果是自己之前有同学或者亲戚做这行的话，对对方知根知底就好很多。
一刀流的，完全是赌命。对于本身出身于底层，急于翻身的人来说，不止要暴富，还要立刻！马上！
赢了当皇上，输了本来就是底层。所以对于他们来说，翻身比什么都重要。
特别在来到大城市后，能看得见的人都超级优秀，他也不管他们是怎么一步步成就到现在的。
他把一切押上，就赌“明天翻身”。
就像当年看到别人都用IPhone，为了跟别人一样拥有IPhone，自己跑去卖肾的人一样。
现在IPhone换代，他的肾已经不在。
也不是说一刀流没有成功案例，只是那个时代已经不在了。
当初那个靠大力出奇迹，那个“清华北大不如胆子大”的时代已经过去了。
胆子的溢价，已经没有以前那么大了。
02
专业化时代
现在已经进入了一个不确定性更高，能力需要更专业的时代了。
是一个专业化打败草莽的年代了。
也是普通人嘴里说的“已经不是那个炒房的年代了”。
以前来个大妈，就管扫楼，就管冲进售楼处买房就能赚钱的事，不会再发生。
这跟他们的认知是能对其的。
只是不是不能炒房，而是他们不能炒房。
就不说怎么玩杠杆了，他们连怎么选房都搞不明白，对市场的认知几乎就在额头上刻着“韭菜”两个字。
就像提起炒房，他们从嘴里冒出来的第一句就是“中国的房子供应量过剩，房价不可能涨的！”
他们已经失去了信息甄别和处理的能力，又或者说，原来就没有这能力。
他们脑海里的认知，都是靠别人投喂出来的。
就像新年我在老家，只要知道我是做这行的，都说房地产这行，不行了。
面对一个几千万身家的大哥，他们首先想到的不是怎么跟对方学习怎么发财。
而是用他那只剩下十几万的存款的认知，觉得自己更可以。
不是中国生育率断崖式下跌，房子没人要。
就是中国天量的供应量，未来房子住不完。
我问他，你在一线城市有房吗？他说没有。
我继续问，你觉得一线城市的每一个人都有房吗？他说没有。
他说，他家亲戚二本在广州每个月一万三还买不起房。
唉，真是吸收到脑子里面没有一条信息是经过处理的。前后完全矛盾的信息在他脑子里能完全共存，且前后五秒内吐出。
房子能多到没人要，同时自己的亲戚还买不起。
唉，真是国家的好资产，镰刀的好韭菜，只要投喂的垃圾信息足够多，你真能让他们指哪打哪。
真实的信息是什么。
在广州能买房的，永远都只有前面的3%的人才是有资格入场的玩家。
其他人连玩家都不是。
一件商品的价格永远只决定于买得起它的人，买不起的压根就不在考虑范围之内。
至于怎样让买得起的客户想要买，那是产品力竞争的事了。
广州一万三能不能买得起房，完全可以。但他肯定不能要求说，我在珠江新城上班，所以我要买得起珠江新城的房子。
那供应量，老板们都还没抢不过来，哪轮到他这资金量来玩。
合理的预期在买外围刚需盘。
中国真的无限供应量吗？问问有哪些是有人要的吧，没人要的垃圾城市垃圾产品，确实谁都知道供应过剩。你炒那些都发臭的房，傻子都知道不能买。
但真正有投资价值的，你思考一下也知道，也只有好东西。
我们是来搞保值增值的，不是来做废品回收的。
就你聪明？！！！
如果连基本的信息甄别和处理能力都没有，真不建议买房。
你凭运气赚的钱，一定会凭实力全部亏出去。
现在互联网信息很大，没点反思和检索（搜索）能力，人都很容易受骗。
就算有deepseek这类工具，依然不会减少人会被蒙蔽。甚至是以后骗韭菜能更轻松了。
只要他们不懂的思考这里面有没逻辑矛盾，只要在他们眼里看到这里面都是拽大词装大师的就会都信了。
这事AI很懂干。
但是AI的弊端就是，写出来的东西，你很容易判断，这里面有没有实操。
还是只是看起来书面化能力很强。实际操作时候里面的充满着不合理和理想化。
其实防骗很简单，检查和反思一下里面的内容，搜索一下有没有更多的证据，就能知道里面有没有人在误导你。
03
杠杆不代表风险
买房这事，从选房开始就要开始懂得哪些板块和小区是稀缺的，是可以选的。哪些只是饼，并且饼的价格很贵。里面韭菜馅的。别碰。
这个大家后续看我选筹相关的文章吧。
剩下在这里和前面呼应的就是杠杆。
杠杆这事，大部分在意的是倍数，涨跌。
觉得放大杠杆，跌了就跌穿了。连本都回不来了。
会有这个印象的，明显这家伙是炒股的，压根不是炒房的。
因为股票有强制平仓，房子没有。
结合我前面说的，如果贷款处理的很完美，你就只要继续支付利息，保持不断供就行了。
压根就没有平仓一说，除非你自己放弃治疗，直接断供了。而且一断硬断了两年。
法院才扭扭捏捏的把你的房子搞到法拍上。
和那估值一变，强制判你死刑的股票就不是一个玩法。
综上所述，房子最重要的事，一别选错房，就算遇到现在这种黑天鹅时间的阵痛，你也能在市场恢复的时候，快速上涨回去。二别断供，做好现金流管理，有压力就开源节流，好好等风来。
也就是对于杠杆这事，更深层次的理解，其实是现金流管理，而不是倍数。
因为无论是30%首付还是15%首付，在投资层面上都已经是高杠杆了。没有本质区别。
甚至是5%首付，也是一样。
它们有没风险，能不能赚钱，取决于你这次的买卖的决策质量。
在外行人看来，买房的杠杆无上限。但到实操层面，杠杆是有上限的。
它的上限就是，你要留多久月供。
不要觉得自己给5成首付了，就没风险。
如果你给5成首付，但手里的钱就只够半年月供，你没风险谁有风险。
反过来你只给了10%首付，但你手上还剩房价10%的资金，够顶多两年多，加上租金能顶3年多。那你安全的很。
但这个延续的时间长度，就是你的生命值，同时也是你的杠杆极限。
按现在利率3%，如果是经营贷或者先息后本按揭，你留10%，就算房子不出租空置着，也能顶3年。如果房子准备出租的话，按照1.5%的租售比来说，预留6%左右也能保3年。
虽然我很坚信25年肯定能大涨，但相信是观念，操作时候还是一样要理性规划。
你现在为起始点算，1年内涨80%+概率，3年内涨99.9999%概率。
你问我为什么不是100%。我只能回答，因为广告法说不行。
开玩笑的。
按逻辑推理，财政必须要在今年修复，才有办法确保正常运转。不然总不能让县乡镇公务员们工作日去送外卖，节假日回办公楼上班吧。人家也要开工资吃饭的。对基层不发工资考验忠诚，很荒唐的。
只有高品阶的人物，才有被测试忠诚的资格。
就像你会在意你的手和脚听不听使唤，你不会在意你的腿毛会不会按你的意思跳动一样。
钱呢，就跟你身体的血液一样。你一直掐自己动脉不让血流动，这些身体组织会坏死的。就算是表皮坏事，只要规模足够大，一个人也会被病菌入侵搞死的。
所以25年必大救市，让钱流起来，让血流起来。
回到主题，如果你用的是等额本息。那每一百万每个月要准备4200月供，一年下来5万，也就是5%。
相对的资金就需要准备多一点。
手头上不够的话，就要从日常收入里面抽一点过来支持一下。
总之预期是好的，但手上的操作依然还是需要做保守的，要有危机意识。
这种情况下，买房杠杆你开到多少，都不会有大问题。
反正就是要记得，我写“炒房”主要是这个写标题比较好吸引流量。
而更准确说这条赛道要叫，房产投资。
这条赛道只是外行人看起来激进，实际是极其谨慎和保守赛道。时时刻刻都在想着保护住自己，然后才是怎样赚更多的钱。
年后第一场沙龙，有兴趣的朋友欢迎报名。
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（2025.2.2 单敏 minlmf）