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炒房客都死完了?你懂个锤子炒房就敢瞎逼逼。
2025-02-03 01:24  浏览:638  搜索引擎搜索“手机展会网”
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大家好,我是单敏。

一个在广州帮忙解决买房和贷款难题的家伙。

欢迎新朋友了解我:自我介绍


上一篇文章:

只要不跪下,你炒房就不会死!!!

上一篇,主要是聊下如果你之前买房时候选房选错了。那要如何调整心态,要如何应对自己的失误。


聊聊房产投资,为投资者和自住者提供更好的买房思路。



01

草莽炒房怎么死的

说炒房客,在大家印象里就是一群高杠杆高风险,最近一年噶了不少的家伙。

但实际上噶了的,基本就是两种人。


一种叫作一刀流,也就是基本不管自己现金流情况,就赌3-6个月内暴涨。

整个投资规划叫作,没有规划,完全就靠胆子大。


一种就是耳根软,这种人基本上都是死在,听信政府的大饼。

因为板块都很次新,所以很有话题很有炒作的点,也就导致到板块溢价超级高。

可是所有的规划都过于远期,在市场景气的时候,故事可以继续,但在市场寒冬期,故事失去吸引力,泡沫破碎。

整个板块崩40-45%,把该埋的都埋了进去。


这期间如果做的是按揭的话,问题倒不大,因为按揭没有需要按照评估价回调需要补钱进去的。

如果是经营贷的话,就要分两种情况。一种是做的比较专业,没有明显瑕疵的,这时跌价了,虽然银行也会试探性的做回访想要让你还点进去降低下风险。

但因为没有明显瑕疵,特别是很多时候,有比较强的居间人帮你做的,这时都会给点面子,沟通一下,这事就算了。保持继续还款就好。


怕是怕,遇到没责任心的居间人。又或者有些人贪便宜,在处理贷款的时候,就想自己省钱,然后不知道整个贷款流程中有哪些环节需要规避什么。

结果很多地方犯了不该犯的“低级错误”,结果遇到审查严格的年份。变成了杀来敬候的那只鸡。

当年被抽贷的,基本也都是同样性质的。


居间人(其实就是中介)一直是整一个投资里面极其重要的一环,专业和不专业,不单单只是在办贷款前和办理中能不能争取到更好方案的关键。还有就是过后发生什么事,比如政策变动或者审查抓紧之类事故的,都能有个自己人帮忙处理和做好规避。

居间人这行,首先能力强能办事的人很少,还有就是和居间打配合银行经办也是一样。经办里面人实诚、有能力能办事也很少。

不像有些不懂行的人觉得,这事找谁都一样。不懂行的办贷款,很多时候很容易遇到喜欢“车大炮”的居间人和经办。牛逼先吹出去,结果交付打折。


这行走到现在,基本上走过很多轮互相筛选,慢慢的已经形成小圈子。

有能力办事的经办慢慢的只接有能力的居间的单子,因为这些居间能帮他把客户各方面的资料和情况都做好梳理,该提供支持的支持。所有的东西都整理的条理极其清晰。

剩下的就是有哪些难点需要经办去处理要交代清楚,他就只需要攻克他的专属区域。

大家合作效率极高且轻松。

圈子外的单子很难插进去。好经办一直都是稀缺资源。


也就如果前期是这些人帮你做的单,就算这次你被干了个大回调,其实问题也不大。继续保持还款就好。


最好的情况也是从一开始就不要去选这种板块。

但如果选了,而且当时你还用了经营贷,那有个好居间人帮你用好经办把你的单子做了,最起码能保个不出事。

虽然我就是做这行的,但我主场在广州,不一定在你的城市。

所以最好能找个自己相熟的人去推荐会好一点。如果是自己之前有同学或者亲戚做这行的话,对对方知根知底就好很多。


一刀流的,完全是赌命。对于本身出身于底层,急于翻身的人来说,不止要暴富,还要立刻!马上!

赢了当皇上,输了本来就是底层。所以对于他们来说,翻身比什么都重要。

特别在来到大城市后,能看得见的人都超级优秀,他也不管他们是怎么一步步成就到现在的。

他把一切押上,就赌“明天翻身”。


就像当年看到别人都用IPhone,为了跟别人一样拥有IPhone,自己跑去卖肾的人一样。

现在IPhone换代,他的肾已经不在。


也不是说一刀流没有成功案例,只是那个时代已经不在了。

当初那个靠大力出奇迹,那个“清华北大不如胆子大”的时代已经过去了。

胆子的溢价,已经没有以前那么大了。


02

专业化时代

现在已经进入了一个不确定性更高,能力需要更专业的时代了。

是一个专业化打败草莽的年代了。


也是普通人嘴里说的“已经不是那个炒房的年代了”。

以前来个大妈,就管扫楼,就管冲进售楼处买房就能赚钱的事,不会再发生。

这跟他们的认知是能对其的。


只是不是不能炒房,而是他们不能炒房。

就不说怎么玩杠杆了,他们连怎么选房都搞不明白,对市场的认知几乎就在额头上刻着“韭菜”两个字。

就像提起炒房,他们从嘴里冒出来的第一句就是“中国的房子供应量过剩,房价不可能涨的!”

他们已经失去了信息甄别和处理的能力,又或者说,原来就没有这能力。

他们脑海里的认知,都是靠别人投喂出来的。


就像新年我在老家,只要知道我是做这行的,都说房地产这行,不行了。

面对一个几千万身家的大哥,他们首先想到的不是怎么跟对方学习怎么发财。

而是用他那只剩下十几万的存款的认知,觉得自己更可以。


不是中国生育率断崖式下跌,房子没人要。

就是中国天量的供应量,未来房子住不完。

我问他,你在一线城市有房吗?他说没有。

我继续问,你觉得一线城市的每一个人都有房吗?他说没有。

他说,他家亲戚二本在广州每个月一万三还买不起房。


唉,真是吸收到脑子里面没有一条信息是经过处理的。前后完全矛盾的信息在他脑子里能完全共存,且前后五秒内吐出。


房子能多到没人要,同时自己的亲戚还买不起。

唉,真是国家的好资产,镰刀的好韭菜,只要投喂的垃圾信息足够多,你真能让他们指哪打哪。


真实的信息是什么。

在广州能买房的,永远都只有前面的3%的人才是有资格入场的玩家。

其他人连玩家都不是。


一件商品的价格永远只决定于买得起它的人,买不起的压根就不在考虑范围之内。

至于怎样让买得起的客户想要买,那是产品力竞争的事了。


广州一万三能不能买得起房,完全可以。但他肯定不能要求说,我在珠江新城上班,所以我要买得起珠江新城的房子。

那供应量,老板们都还没抢不过来,哪轮到他这资金量来玩。

合理的预期在买外围刚需盘。


中国真的无限供应量吗?问问有哪些是有人要的吧,没人要的垃圾城市垃圾产品,确实谁都知道供应过剩。你炒那些都发臭的房,傻子都知道不能买。

但真正有投资价值的,你思考一下也知道,也只有好东西。

我们是来搞保值增值的,不是来做废品回收的。

就你聪明?!!!


如果连基本的信息甄别和处理能力都没有,真不建议买房。

你凭运气赚的钱,一定会凭实力全部亏出去。


现在互联网信息很大,没点反思和检索(搜索)能力,人都很容易受骗。

就算有deepseek这类工具,依然不会减少人会被蒙蔽。甚至是以后骗韭菜能更轻松了。

只要他们不懂的思考这里面有没逻辑矛盾,只要在他们眼里看到这里面都是拽大词装大师的就会都信了。

这事AI很懂干。


但是AI的弊端就是,写出来的东西,你很容易判断,这里面有没有实操。

还是只是看起来书面化能力很强。实际操作时候里面的充满着不合理和理想化。


其实防骗很简单,检查和反思一下里面的内容,搜索一下有没有更多的证据,就能知道里面有没有人在误导你。


03

杠杆不代表风险

买房这事,从选房开始就要开始懂得哪些板块和小区是稀缺的,是可以选的。哪些只是饼,并且饼的价格很贵。里面韭菜馅的。别碰。

这个大家后续看我选筹相关的文章吧。


剩下在这里和前面呼应的就是杠杆。

杠杆这事,大部分在意的是倍数,涨跌。

觉得放大杠杆,跌了就跌穿了。连本都回不来了。

会有这个印象的,明显这家伙是炒股的,压根不是炒房的。


因为股票有强制平仓,房子没有。

结合我前面说的,如果贷款处理的很完美,你就只要继续支付利息,保持不断供就行了。

压根就没有平仓一说,除非你自己放弃治疗,直接断供了。而且一断硬断了两年。

法院才扭扭捏捏的把你的房子搞到法拍上。


和那估值一变,强制判你死刑的股票就不是一个玩法。


综上所述,房子最重要的事,一别选错房,就算遇到现在这种黑天鹅时间的阵痛,你也能在市场恢复的时候,快速上涨回去。二别断供,做好现金流管理,有压力就开源节流,好好等风来。


也就是对于杠杆这事,更深层次的理解,其实是现金流管理,而不是倍数。

因为无论是30%首付还是15%首付,在投资层面上都已经是高杠杆了。没有本质区别。

甚至是5%首付,也是一样。


它们有没风险,能不能赚钱,取决于你这次的买卖的决策质量。

在外行人看来,买房的杠杆无上限。但到实操层面,杠杆是有上限的。

它的上限就是,你要留多久月供。


不要觉得自己给5成首付了,就没风险。

如果你给5成首付,但手里的钱就只够半年月供,你没风险谁有风险。

反过来你只给了10%首付,但你手上还剩房价10%的资金,够顶多两年多,加上租金能顶3年多。那你安全的很。

但这个延续的时间长度,就是你的生命值,同时也是你的杠杆极限。

按现在利率3%,如果是经营贷或者先息后本按揭,你留10%,就算房子不出租空置着,也能顶3年。如果房子准备出租的话,按照1.5%的租售比来说,预留6%左右也能保3年。


虽然我很坚信25年肯定能大涨,但相信是观念,操作时候还是一样要理性规划。

你现在为起始点算,1年内涨80%+概率,3年内涨99.9999%概率。

你问我为什么不是100%。我只能回答,因为广告法说不行。

    

开玩笑的。

按逻辑推理,财政必须要在今年修复,才有办法确保正常运转。不然总不能让县乡镇公务员们工作日去送外卖,节假日回办公楼上班吧。人家也要开工资吃饭的。对基层不发工资考验忠诚,很荒唐的。

只有高品阶的人物,才有被测试忠诚的资格。


就像你会在意你的手和脚听不听使唤,你不会在意你的腿毛会不会按你的意思跳动一样。

钱呢,就跟你身体的血液一样。你一直掐自己动脉不让血流动,这些身体组织会坏死的。就算是表皮坏事,只要规模足够大,一个人也会被病菌入侵搞死的。

所以25年必大救市,让钱流起来,让血流起来。


回到主题,如果你用的是等额本息。那每一百万每个月要准备4200月供,一年下来5万,也就是5%。

相对的资金就需要准备多一点。


手头上不够的话,就要从日常收入里面抽一点过来支持一下。

总之预期是好的,但手上的操作依然还是需要做保守的,要有危机意识。

这种情况下,买房杠杆你开到多少,都不会有大问题。


反正就是要记得,我写“炒房”主要是这个写标题比较好吸引流量。

而更准确说这条赛道要叫,房产投资。

这条赛道只是外行人看起来激进,实际是极其谨慎和保守赛道。时时刻刻都在想着保护住自己,然后才是怎样赚更多的钱。


年后第一场沙龙,有兴趣的朋友欢迎报名。


分享房产投资知识,让你买房时候少走弯路。

欢迎交流,朋友圈为你分享买房知识和技巧。


(2025.2.2 单敏 minlmf)


发布人:05b9****    IP:124.223.189***     举报/删稿
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