罗昕，上海财经大学金融学硕士，曾担任国内顶级资产管理有限公司房地产基金投资部的总监。在房地产股权投资行业从业9年，专业的历练使得罗昕对地产投资领域的法规、条款、交易结构以及资产管理等都拥有非常丰富的实践经验。罗昕曾独立主导并完成多种项目测算、运营定位，商业规划和功能布局研究。罗昕以产业思维推算资产运营回报、改造需求、各项经济指标，从而帮助投资方制定出利益最大化的改造运营方案。

罗昕曾与巨岛运营团队合作，并负责巨岛团队在无锡的“轻体育”投资项目，该项目定位是以年轻客群、家庭式消费的轻体育竞技娱乐商业综合体。罗昕带领团队，通过梳理物业结构、地理位置、同行业对比、政策分析等海量的信息，对于无锡的体育业态进行了全面的尽调。

罗昕以用户为导向，对于用户数量、用户体育需求以及综合周边住宅区的档次和密集程度进行了充分的调查分析。她认为地理位置直接决定综合体运营效果的优劣，该地理位置充分满足开设轻体育竞技娱乐商业综合体的条件：该项目距离无锡市中心约8km，车程30min。项目位于无锡锡山东亭路芙蓉六路交叉口，公交线路多，覆盖项目周边至市中心区域，周边3公里内住宅小区约33个，住宅人口预估约1公里内约3万人，2公里内约4.6万人，3公里内约12万人。

罗昕还与巨岛运营团队讨论了投资无锡项目的可行性，并确立发展定位。罗昕为投资方提供了两种思路方案：（1）以篮球为核心，引进NBA体系训练，并加持IP，吸引无锡市有消费能力的客群。（2）多场景同时开展，比如健身房、蹦床公园、潮流商业、篮球培训等等，餐饮主要以本地低客单价快餐为主。在罗昕制定的投资战略下，正常年度测算营业收入：5042万；税后净收益：2214万；项目公司目前持有成本：2.8亿；改造及运营投入1.5亿；CAP rate：5.15%，远超投资方的预期。

为了让该项目在未来获得持续的市场竞争力，罗昕向运营团队还提出在前期规划中融入城市空间，合理布局。在整合多业态时重体验和可识别性，拓宽宣传渠道，借助大众的力量进行宣传。该项目一楼以主题攀岩、竞技打卡等为主，二楼以儿童亲子为主，比如儿童城堡、运动体验馆、儿童小舞台、儿童沙池、室内滑雪；三楼则考虑亲子卡丁车、亲子夜光保龄球等；四楼则是考虑综合数字运动区，将耐玩性的业态和器械放在一楼与三楼，数字运动区则额外收费。

通过罗昕详尽的规划，在其计算模型中，客单价70-100，月均人流量13-15万，项目预估熟年净现金流3410万，净利润坪效2.19元/m2，逐年递增，第五年达净利润4256万，坪效2.74元/m2。该项目全面满足消费者的需求，成为城市流量动力器和家庭周末运动启蒙基地，而罗昕也深受投资方的青睐。

2020年新冠肺炎疫情发生以来，体育产业在疫情不断反复的情况下受到了持续冲击，尤其是受今年疫情多点频发等因素影响，很多体育企业再度经历了“寒冬”。同时，在疫情防控期间，人们对健康的追求以及主动健身的意识逐渐提升，掀起了线上、线下健身的热潮，刺激了人们在运动健身方面的体育消费，拉动了体育产业的经济增长。

罗昕作为顶尖的地产投资总监，时刻关注市场动态，且涉足行业广泛。她通过合理区位选择，并结合江苏省体育“十四五”规划的利好政策，以物流带动人流、人流带动信息流、信息流带动资金流，环环相扣，帮助投资方规划了一个具有业态融合互动、功能复合多元、运行高效集约特征的体育产业集聚区和城市功能区，取得了显著的经济效益，并进一步推动了该地区娱乐体育产业的发展。（文/马帆）

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