拥有4000多年悠久历史、是“华夏九州”之一的徐州，曾是江苏省内低调发展的“西北重镇”，近年来屡屡因一些话题被推上风口浪尖。

在新冠疫情发生之后，全国房地产市场一度都较为疲弱，徐州却因为房价的快速反弹、领涨全国而受到关注。然而在刚刚过去的2021年，徐州的房地产市场见证了什么是“冰火两重天”，上半年“涨得有多猛”，下半年就“跌得有多惨”。

在GDP迈入8000亿大关之际，这座地理位置特殊、被冠以“淮海经济区中心城市”之名的交通枢纽型城市，站到了新的发展阶段，必须重新思考自身的经济发展之路。

2017年是房价分水岭

说起徐州的房地产市场，已经在徐州干了10多年房地产的资深营销人士张楚认为2017年是分水岭。那一年，国务院批复徐州市为“淮海经济区中心城市”。

“在2016年之前，徐州曾长期处于房地产低迷期中。2017年起，‘淮海经济区中心城市’概念提出，徐州开始开放发展，房价起飞了。”张楚说。

提到淮海经济区，不得不先了解徐州极其特殊的地理位置。

由于既属于“江浙沪”，又处于秦岭-淮河分界线以北，徐州是全国唯一一个既通暖气又包邮的城市。

和传统认知中对江苏省吴侬软语、温柔水乡的印象完全不同，地处江苏最西北的徐州市，在地理上是一座货真价实的北方城市。在交通上，徐州自古以来就是沟通中国南北的要塞，因此徐州民风兼具南北特征。

江苏省内方言主要分为两大派系：苏锡常地区讲吴语，南京、镇江以及大部分苏北城市讲江淮官话。仅有徐州和连云港赣榆一带讲中原官话，日常爱用“俺”“中”等词汇。从地理上看，徐州也与山东、河南颇为亲近，向北200多公里便是冀鲁官话片区，向西200多公里是中原官话片区。在饮食上，不同于江南菜和淮扬菜，徐州菜偏咸、偏辣，口感更接近北方。

正因为与山东的关系千丝万缕，徐州常被调侃为“山东重镇”。

但实际上，徐州自古以来的发展就与整个江苏密不可分。它是连接南北的重要交通枢纽，古有京杭大运河纵贯全境，清朝早期实行行省制时，徐州就被划入江南省，清康熙年间把江南省分为江苏和安徽后，徐州继续划归江苏名下。

由于地理位置特殊，徐州也是兵家必争之地，从秦末汉初的刘邦、项羽到近代的陈毅、粟裕等军事家，都曾在徐州纵横捭阖。1948年淮海战役后，徐州被暂时被划入山东，仅过了三年又重新回到江苏怀抱。

新中国成立以后，徐州仍是交通要塞，有京沪铁路与陇海铁路十字相交，在江苏省内人口、经济都位居前列，在1978年改革开放之前，徐州的GDP仅次于南京、苏州、无锡、南通。“直到上世纪90年代，苏北其他城市要去北京或者其他北方城市，都得先到徐州中转。”张楚说。

但随着改革开放不断深化，近20年来，江苏省内其他城市逐渐都抱上了上海或者南京的大腿，地处最西北的徐州，却仿佛和江苏哪个圈子都搭不上。

于是徐州便想利用自身连通四省的地缘优势，做强“淮海经济区”，拉拢四省的“穷兄弟”们，自己则成为这个经济区的核心城市。

2017年，全国人大江苏代表团联名提出议案，呼吁在国家层面尽快启动实施淮海经济区规划编制工作，使该区域发展上升为国家战略。同年，国务院批复徐州市为“淮海经济区中心城市”。2018年，国家发改委公布《淮河生态经济带发展规划》，指出了淮海经济区的确切范围，包括江苏的徐州、连云港、宿迁，安徽的宿州、淮北，河南的商丘，山东的枣庄、济宁、临沂、菏泽等市，其中提出要提升徐州区域中心城市辐射带动能力。

作为中心城市，徐州在近3年连续开通运营3条地铁线。在高铁建设上，徐州也是沟通南北、连接东西，近年来郑徐高铁、徐宿淮盐铁路、连徐高铁相继建成，徐州继续担当重要的交通枢纽城市。

成为“淮海经济区”中心城市的徐州，其房地产市场也搭乘上了区域中心概念，大部分楼盘都打出相关广告牌，希望产生对周边城市的吸附能力。

疫情发生后楼市竟率先反弹

2017年之后，徐州的房价起飞到什么程度？

2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，在那之后各地调控手段不断趋严，大部分城市房价有涨也有跌，但徐州则走出了一个持续上扬的曲线，直到2020年疫情发生后，房地产市场整体疲弱，徐州的涨幅变得尤其突出，成为房价反弹的代表性城市。

2020年9月，在国家统计局监测房价变化情况的70个大中城市中，徐州涨幅排名为全国第一。到了2021年2月，环比涨幅仍然是全国第一。

截至到2021年上半年，徐州的房价已经连续5年上涨了，新房、二手房涨幅均领跑全国。

张楚告诉记者，徐州新房5年来大概涨了80%，到2020年下半年的高位时，市区新盘均价超过2万元/平方米，新入市楼盘中“3万+”的楼盘越来越多。那时候，徐州还涌入了不少外地炒房客，有人是冲着“淮海经济区中心城市”的前景来的，有人则认为其他不少城市都跌，以徐州为代表的苏北城市却只涨不跌，干脆赌一把。

徐州本地人吴鹏则回忆道，在2016年以前，徐州房价一直处于低位，新楼盘也不太好卖，市中心二环以内新房价格在4000-6000元/平方米，比较好的楼盘在1万元/平方米左右。到2020年时，新房均价已经达到1.2万元/平方米了，顶级的楼盘都在3万元/平方米以上。

作为房地产老营销人，张楚在2020年下半年市场还很火热时，就嗅到了危险。“整个市场是有泡沫的，很多因素刺激了价格快速暴涨，买高价盘有风险。”

除了“淮海经济区中心城市”这样一个吸引眼球的区域经济利好概念，还有土地市场、棚改、炒房游资的多重刺激。

2020年-2021年，徐州“地王”频出，不断刷新土地市场的历史纪录。2020年8月，经过147轮叫价，南京颐居置业拿下徐州市中心华东机械厂地块，楼面价达到了1.69万元/平方米，当年徐州楼面价破万元的地块超过10个。

2021年4月，美的置业以35.5亿元拿下徐州东湖新城地块，创下徐州总价地王纪录，楼面价高达9366元/平方米。可以对比的是2018年时美的置业同样在东湖新城区域拿地，楼面价仅为2125元/平方米。短短3年间，同一区域地价暴涨340%，由此可见徐州的土地市场比楼市涨幅更猛烈。

土地市场的激烈竞争，源于彼时房企对强三线城市的看好，徐州正是“强三线”的代表，适合房企采取“快周转”打法，在2017年-2020年间，大部分民营房企偏好此类市场，认为比投资一二线城市更有收获。广东房企美的置业是最早布局徐州的外来房企之一，2010年起就在徐州拿地，扎根最深。2017年开始，那些“地产黑马”们开始进入徐州，比如浙系房企中梁、闽系房企中骏等。2018年，央企金茂也进入徐州，并在当年就一口气拿了3个项目，在徐州打造的金茂府产品成为了徐州的价格天花板。

除了来自土地市场的刺激，棚改货币化安置也在徐州房价上涨中扮演了重要角色。2015年徐州住宅去化周期超过21个月，为降低库存量，徐州鼓励拆迁居民选择现金补偿，并给予10%的奖励，2018年，房地产市场出清周期已降至4个月左右。2017年，徐州棚改计划仅为19117户、269万平方米，2018年大幅扩增至2127万平方米，2019年棚改目标为1680万平方米，2020年为1276万平方米。

从2018-2020年，连续三年徐州棚改目标在千万平方米以上，无论是采用货币化安置还是后期实物安置，客观上都挤压出了大量购房客户来到房地产市场，时间上也契合了徐州楼市大发展时代。

然而房价暴涨的徐州，近年来基础设施建设是经济增长的主要动力，高架、地铁以及旧城改造等项目依次上马，新兴经济转型增长乏力，对高端人口就业吸引力小。“徐州毕竟人均收入偏低，经济不如苏南城市，所以我认为徐州的房价来到高位时，就已经进入了瓶颈期。”张楚说。

学区房大降9000元/平方米

时间来到2021年下半年，徐州又成了新盘降价最多的城市之一。

根据克而瑞统计，去年下半年徐州部分楼盘项目、部分板块价格一降再降，“没有最低只有更低”。

比如，徐州的“汉王听泉小镇”项目，去年7月、9月连续降价5%，10月后更是大降价，到年底时，已经从原售价12900元/平方米降至7740元/平方米，整体降幅达到40%。山河珑胤项目，从16675元/平方米降至12500元/平方米，降幅高达25%。

板块方面，以徐州经开区大庙板块为例，多个项目半年降幅在6%-9%之间。

根据国家统计局发布的最新数据，截至2021年12月，徐州的新建商品房价格已经连续4个月下跌，二手房连续6个月下跌。

根据链家、安居客网站数据统计，截至今年1月下旬，挂牌待售二手房数量超过3万套，从去年下半年起，这一数字逐月上涨，但徐州二手房成交量却在下行，不少业主在降价抛售。

吴鹏告诉记者，去年下半年以来，朋友圈里的中介就经常发房产的“急售”“抛售”信息。“有一次我跟中介谈了一套起价150多万的房子，位置比较核心，结果后来谈到125万，房东也愿意卖了。”

徐州多个曾经炙手可热的学区房小区，目前成交价的降幅也非常明显。比如新城区人才家园二手房，去年12月25日成交了一套80多平方米房源，单价仅18855元/平方米，相比2021年3月时27778元/平方米的成交单价，不到9个月降了近9000元/平方米。

张楚认为，那些2020年购买高价盘的炒房客，现在一定被套牢了。“我一直认为，一旦楼市过于火爆，必然引起监管关注，楼市调控也将随之而至，徐州本身的经济发展，也支撑不了高房价。从2020年下半年开始，新项目开盘就未必能售罄，面临一定压力。所以无论是买房还是买地，都要按照需求、量力而行。”

2021年，徐州GDP取得了历史新突破，迈过了8000亿大关，江苏省内排名第6，同比增长达到8.7%，有希望向万亿俱乐部冲刺，目前全国仅有24个GDP破万亿城市。如今随着大基建、棚改进入尾声，过去以房地产刺激经济的路线，或许将不再奏效。作为国家“一带一路”重要节点城市、国际新能源基地，拥有4000多年的悠久历史的徐州，需要在房价稳定的前提下，探索出发展经济的新路子。

（应受访者要求，文中张楚、吴鹏为化名）