当前房地产销售、投资当月同比增速自去年初高点已分别下滑120个百分点与50个百分点，降幅为历史之最；且此次从高点下滑转负仅经历6个月，而过往要用1年的时间。由于本轮房地产销售和投资的下挫幅度、速度远超历史，若要实现及时纠偏，政策力度或许不能太小。

地产如何稳

与历史不同，本轮房地产开发贷的回落时点明显早于购房者的销售回款。由此可见，在“三道红线”、房贷集中度等政策作用之下，此次房地产收缩的症结主要来自开发商等供给端的约束，而非传统的购房需求端。解铃还须系铃人，稳地产的着力点或在于对开发商融资的松绑。

目前并购贷似已不计入“三道红线”，房企开发贷及其他融资渠道（除非标外）边际拓宽。“三道红线”与房贷集中度政策在执行层面或有优化调整可能。在保交楼、保竣工及工程款偿付前提下，各地预售资金监管存在灵活空间。当然，作为传统调控手段，购房需求端的限制也可能有所改变。按揭贷款与房贷利率趋松态势仍将持续。因城施策之下，各地限购、限贷、限售、限价甚至首付比等也有望适当调整，三四线城市或将更为明显。

地产何时稳

按照过往经验，随着房贷利率下行的延续，如果加之商品房处于低库存阶段，政策趋松的效果往往会比较明显。初步预计，商品房销售的降幅将在今年一季度收窄。不过，考虑到购房者对房企风险、房地产税等顾虑，叠加疫情持续两年多来各项冲击对可支配收入及其预期的负向作用，本轮销售复苏的节奏和强度可能弱于过往。

基于按揭贷、开发贷等房企到位资金的领先性规律，房地产投资当季增速有望于今年二季度开始回升。其中，建安投资将成为今年房地产投资的主要支撑，土地投资或仍是负向拖累。不过，考虑到房企违约及危机处置对整个行业的深远影响，房企受损面较历史更广，本轮房地产投资的修复过程可能会被拉长。

展望未来，面临稳增长的严峻形势，房地产的政策调整有望上半年陆续落地，力度或由弱渐强。这与“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等基调并无必然矛盾，只是将其销售和投资纠偏至正增速的“房地产良性循环和健康发展”的轨道而已。在房地产实现明显企稳前，基建投资将承担维稳重任。

（作者系伍戈长江证券首席经济学家，曹海巍、俞涛、高童系长江证券研究员，薛宇东、陆元钢、程路捷系长江证券实习研究员）

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